Gebäudemodernisierungsgesetz erklärt

Kaum ein Gesetz hat Hauseigentümer in den letzten Jahren so beschäftigt wie das Heizungsgesetz. Seit dem 29. Juli 2026 heißt es Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und wichtige Regeln haben sich geändert. Dieser Beitrag erklärt, was das Gebäudemodernisierungsgesetz für den Heizungstausch im Bestand bedeutet, wie die neue „Bio-Treppe“ für Gas- und Ölheizungen funktioniert, welche Alternativen das Gesetz nennt und was Vermieter und Mieter wissen sollten. Am Ende können Sie einschätzen, welche Pflichten auf Ihre Entscheidung zukommen und welche Fragen Sie mit Energieberatung oder Fachbetrieb klären sollten.

Wie sich verschiedene Heizungen im Betrieb unterscheiden, können Sie mit dem Heizkostenvergleich durchrechnen.

Was das Gebäudemodernisierungsgesetz ist und seit wann es gilt

Das Gesetz trägt den Langtitel „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“. Es ist kein völlig neues Regelwerk, sondern das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) in geänderter Fassung. Der konsolidierte Text liegt auf gesetze-im-internet.de weiterhin unter der Adresse „/geg/“, trägt aber die Überschrift GModG. Zuletzt geändert wurde er durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226).

Nach Angaben der Bundesregierung hat das Kabinett den Entwurf am 13. Mai 2026 beschlossen. Bundestag und Bundesrat haben die Novelle Mitte Juli 2026 verabschiedet. Verkündet wurde das Gesetz am 28. Juli 2026, die zentralen Regeln gelten seit dem 29. Juli 2026.

Datum	Schritt
13.05.2026	Kabinettsbeschluss
Mitte Juli 2026	Beschlüsse von Bundestag und Bundesrat
28.07.2026	Verkündung im Bundesgesetzblatt
29.07.2026	Inkrafttreten der zentralen Regeln
01.12.2026	Frist für den Gesetzentwurf zur Grüngas- und Grünheizölquote (§ 42a)
2030	Evaluation des Gesetzes durch drei Bundesministerien (§ 9a)

Stand: Bundesregierung, Seite zum GModG, und gesetze-im-internet.de; geprüft am 5. Oktober 2026.

Betroffen sind alle, die in Deutschland ein Gebäude bauen, eine Heizung ersetzen oder eine Heizungsanlage betreiben. Für den Altbau ist vor allem der Abschnitt zum Heizungstausch in den §§ 42 bis 46 wichtig. Mit der Novelle setzt Deutschland nach Angaben der Bundesregierung zugleich Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 um.

Ist das Heizungsgesetz abgeschafft? Was sich gegenüber dem GEG ändert

Abgeschafft ist das Gesetz nicht, aber eine zentrale Vorgabe ist weg. Die einheitliche Pflicht, dass neue Heizungen mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen, entfällt nach Angaben der Bundesregierung. Im konsolidierten Text sind die bisherigen §§ 71 bis 73 als „weggefallen“ gekennzeichnet; der Gesetzesbeschluss in Bundesrats-Drucksache 409/26 streicht sie ausdrücklich.

An ihre Stelle tritt ein anderes Prinzip. § 42 GModG zählt zehn Optionen auf, zwischen denen Eigentümer beim Ersatz einer Heizung wählen dürfen. Für einige davon gelten in den §§ 43 bis 46 zusätzliche Vorgaben.

Nr.	Option nach § 42 Abs. 2 GModG	Zusatzvorgabe
1	Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung	Bio-Treppe nach § 43
2	elektrische Wärmepumpe	keine Quote
3	Solarthermie	keine Quote
4	Biomasse- oder Wasserstoffheizung	Anforderungen an Biomasse nach § 45
5	Wärmepumpen-Hybridheizung	gilt bei Mindestleistung der Wärmepumpe als erfüllt
6	Solarthermie-Hybridheizung	Anrechnung der Solarthermie nach § 43 Abs. 3
7	hocheffiziente KWK-Anlage	nach KWK-Gesetz
8	Stromdirektheizung	Wärmeschutzanforderung nach § 46
9	Hausübergabestation für ein Wärmenetz	keine Quote
10	andere innovative Heizungslösung	keine Einzelregel

Stand: § 42 bis § 46 GModG in der Fassung vom 23. Juli 2026; geprüft am 5. Oktober 2026.

Langfristig bleibt das Ziel bestehen. Nach § 42a soll ein eigenes Gesetz, das die Bundesregierung bis zum 1. Dezember 2026 vorlegen muss, die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas verpflichten, ihre Brennstoffe für Gebäude bis 2045 vollständig auf klimaneutrale Brennstoffe umzustellen. Wie diese Quote ab 2028 konkret aussehen wird, ist noch nicht beschlossen.

Die Bio-Treppe: Pflichten bei neuer Gas- oder Ölheizung

Der Kern der Neuregelung steht in § 43 GModG. Wird nach dem 29. Juli 2026 in ein bestehendes Gebäude eine neue Heizung eingebaut, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas läuft, muss der Eigentümer sicherstellen, dass ein steigender Anteil der mit der Anlage bereitgestellten Wärme aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder grünem, blauem, orangenem oder türkisem Wasserstoff stammt.

Ab	Mindestanteil der Wärme aus biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff
01.01.2029	10 %
01.01.2030	15 %
01.01.2035	30 %
01.01.2040	60 %

Stand: § 43 Abs. 1 GModG; geprüft am 5. Oktober 2026.

Die Pflicht trifft den Betreiber, wenn Eigentümer und Betreiber nicht dieselbe Person sind, etwa beim Contracting. Wer sie nicht erfüllt, handelt nach § 108 Abs. 1 Nr. 4 GModG ordnungswidrig. Für Notfälle gibt es Übergangsregeln: Fällt eine Heizung im Jahr 2028 irreparabel aus und wird durch eine neue Gas- oder Ölheizung ersetzt, beginnt die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei einem Ausfall ab 2029 gilt eine zum Ausfallzeitpunkt etwa bestehende Pflicht zwölf Monate fort, danach die dann geltende Stufe.

Wie sich die Bio-Treppe auf andere Weise erfüllen lässt

Das Gesetz erlaubt drei technische Alternativen zum Kauf biogener Brennstoffe. Eine Solarthermieanlage erfüllt die Pflicht von 2029 bis Ende 2034, wenn sie in Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen mindestens 0,04 m² Aperturfläche je m² Nutzfläche hat, bei mehr Wohnungen 0,03 m². Eine Lüftungsanlage mit mindestens 73 % Wärmerückgewinnung und einer Leistungszahl von mindestens 10, die das ganze Gebäude versorgt, erfüllt die Pflicht im selben Zeitraum ebenfalls.

Die dritte Möglichkeit ist die Wärmepumpen-Hybridheizung. Sie gilt als erfüllt, wenn die Wärmepumpe am Teillastpunkt A nach DIN EN 14825 mindestens 30 % der Leistung des Spitzenlastkessels erreicht, bei bivalent alternativem Betrieb mindestens 40 %. Für Gebäude ab sechs Wohnungen verlangt das Gesetz ab 2040 einen Nachweis, wenn mehr als 30 % angerechnet werden sollen.

Rechenbeispiel: Was die Bio-Treppe für ein Einfamilienhaus bedeutet

Die Pflicht klingt abstrakt, solange man sie nicht in Kilowattstunden übersetzt. Wir rechnen mit frei gewählten Beispielwerten; Preise für Biomethan setzen wir bewusst nicht an, weil es dafür keine amtliche Preisangabe gibt.

Annahmen: Einfamilienhaus mit einer Wohnung und 150 m² Nutzfläche; neue Gasbrennwertheizung, eingebaut im November 2026; die Heizung stellt jährlich 16.000 kWh Wärme bereit; Bedarf über die Jahre gleichbleibend; Leistung des Gaskessels 20 kW.

Jahr	Mindestanteil	Wärme aus Biomethan oder Wasserstoff pro Jahr
2027–2028	keine Pflicht	0 kWh
2029	10 %	1.600 kWh
2030–2034	15 %	2.400 kWh
2035–2039	30 %	4.800 kWh
ab 2040	60 %	9.600 kWh

Stand: eigene Berechnung nach § 43 Abs. 1 GModG; geprüft am 5. Oktober 2026.

Drei Wege führen in diesem Beispiel zur Erfüllung:

1. Biomethan-Tarif: Der Versorger liefert einen Anteil Biomethan, der die Tabellenwerte abdeckt. Den Mehrpreis legt der Tarif fest.
2. Solarthermie: 150 m² × 0,04 m² = 6 m² Aperturfläche. Damit gilt die Pflicht von 2029 bis Ende 2034 als erfüllt; ab 2035 braucht das Haus eine neue Lösung oder einen Nachweis über den tatsächlichen Solaranteil.
3. Wärmepumpe als Ergänzung: 30 % von 20 kW ergibt eine Wärmepumpe mit mindestens 6 kW am Teillastpunkt A. Dann gilt die Bio-Treppe als erfüllt.

Bei der Hybridlösung kommt es auf die Betriebsweise an. Arbeiten Wärmepumpe und Gaskessel bivalent alternativ, also nie gleichzeitig, verlangt das Gesetz 40 % statt 30 % der Kesselleistung; im Beispiel wären das mindestens 8 kW. Beachten Sie auch, dass die Solarthermie- und die Lüftungslösung nur bis Ende 2034 als pauschale Erfüllung gelten. Wer ab 2035 die Stufe von 30 % einhalten muss, sollte den Weg danach schon beim Einbau mitplanen, etwa einen späteren Wärmepumpen-Anbau.

Variante Mehrfamilienhaus

Annahmen: Wohngebäude mit acht Wohnungen und 600 m² Nutzfläche, neue Gas-Zentralheizung, 60.000 kWh bereitgestellte Wärme pro Jahr. Ab 2029 müssen 6.000 kWh, ab 2030 9.000 kWh, ab 2035 18.000 kWh und ab 2040 36.000 kWh aus den genannten Brennstoffen stammen. Für die Solarthermie-Lösung gilt hier der niedrigere Faktor: 600 m² × 0,03 m² = 18 m² Aperturfläche erfüllen die Pflicht von 2029 bis Ende 2034. Weil das Haus mehr als sechs Wohnungen hat, kommen die Prüfpflichten nach §§ 60a bis 60c hinzu.

Variante Heizungsausfall

Fällt im Beispiel-Einfamilienhaus die alte Heizung im März 2028 irreparabel aus und wird durch eine neue Gasheizung ersetzt, beginnt die Pflicht nach § 43 Abs. 7 erst zwölf Monate nach dem Einbau, also im März 2029. Bei einem Ausfall im März 2031 gilt nach § 43 Abs. 7 Satz 2 die zum Ausfallzeitpunkt bestehende Pflicht zwölf Monate ab dem Einbau fort; danach ist nach Satz 3 die dann bestehende Stufe anzuwenden, hier 15 %. Ob dasselbe für Altanlagen gilt, die vor dem 29. Juli 2026 eingebaut wurden und keiner Quote unterlagen, regelt der Wortlaut nicht ausdrücklich; eine Erläuterung des BMWE dazu lag am 5. Oktober 2026 nicht vor. Für Mieter verschiebt § 5a Abs. 4 des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes in solchen Fällen auch die hälftige Kostenteilung.

Das Beispiel zeigt, warum sich die Entscheidung nicht nur an den Anschaffungskosten festmachen lässt. Wer heute eine Gasheizung wählt, legt sich auf einen steigenden Brennstoffanteil fest, dessen Preis noch niemand kennt. Einen Vergleich über die Nutzungsdauer bietet der Beitrag Wärmepumpe oder Gasheizung.

Wärmepumpe, Biomasse und Stromdirektheizung: was zusätzlich gilt

Für die elektrische Wärmepumpe enthält der Abschnitt zum Heizungstausch keine Quote. In Gebäuden mit mindestens sechs Wohnungen oder sonstigen Nutzungseinheiten verlangt § 60a GModG eine Betriebsprüfung, und § 60c schreibt dort nach dem Einbau einer Heizungsanlage einen hydraulischen Abgleich mit raumweiser Heizlastberechnung vor. In Ein- und Zweifamilienhäusern ist der Abgleich zwar nicht nach § 60c Pflicht, aber Voraussetzung der KfW-Förderung.

Biomasseheizungen erfüllen die Anforderungen nur, wenn die Brennstoffe den Vorgaben des § 45 entsprechen. Eine Biomasse-Hybridheizung erfüllt § 43 ebenfalls.

Strenger ist das Gesetz bei Stromdirektheizungen. Nach § 46 dürfen sie in bestehende Gebäude mit Wohnungen nur eingebaut werden, wenn der bauliche Wärmeschutz die Anforderungen der §§ 16 und 19 um mindestens 30 % unterschreitet. Ausnahmen gelten für Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, und für den Austausch einer bestehenden Einzelraum-Stromdirektheizung.

Prüfpflichten für ältere Heizungen in Mehrfamilienhäusern

§ 60b GModG verlangt in Gebäuden ab sechs Wohnungen oder Nutzungseinheiten eine Heizungsprüfung und Heizungsoptimierung für wassergeführte Anlagen, die keine Wärmepumpen sind. Anlagen, die vor dem 1. Oktober 2009 eingebaut wurden, müssen bis zum 30. September 2027 geprüft sein; jüngere Anlagen innerhalb eines Jahres nach Ablauf von 15 Jahren ab Einbau. Geprüft wird unter anderem, ob Heizkurve, Pumpe und Vorlauftemperatur sinnvoll eingestellt sind.

Vermieter und Mieter: wer welche Mehrkosten trägt

Mit dem GModG wurden auch das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz und das Mietrecht im BGB angepasst. Für eine neue Gas- oder Ölheizung nach § 43 in einem vermieteten Bestandsgebäude verteilt § 5a des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes bestimmte Kosten je zur Hälfte auf Vermieter und Mieter.

Kostenart	Hälftige Teilung ab
Gasnetzentgelte	01.01.2028
CO2-Kosten (abweichend von der bisherigen Stufenregel)	01.01.2028
Kosten der vorgeschriebenen Biobrennstoffe, bis 30 % des Brennstoffs	01.01.2029

Stand: § 5a Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz; geprüft am 5. Oktober 2026.

Damit Mieter nicht über überhöhte Biobrennstoff-Preise belastet werden, enthält das Gesetz eine Preisaufsicht. Brennstofflieferanten müssen den Preisbestandteil für die vorgeschriebenen Biobrennstoffe gesondert ausweisen. Nach § 3a des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes darf dieser Bestandteil nicht höher sein als sachlich gerechtfertigt, etwa durch Beschaffungsverträge, und die Beweislast trägt der Lieferant. Das Bundeskartellamt kann bei Anfangsverdacht prüfen, ein Abstellen anordnen und die Rückerstattung zu viel erhobener Beträge verlangen.

Für Vermieter heißt das praktisch: Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, trägt einen Teil der laufenden Kosten dauerhaft selbst, und zwar ab 2028 bei Netzentgelten und CO2-Kosten. Diese Belastung gehört in jede Wirtschaftlichkeitsrechnung, die eine Gasheizung mit einer Wärmepumpe vergleicht.

Für die Wärmepumpe gilt eine neue Regel zur Modernisierungsumlage. Nach § 559f BGB kann der Vermieter die Kosten nur dann in voller Höhe für eine Mieterhöhung ansetzen, wenn ein Fachunternehmer nach VDI 4650 eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweist. Der Nachweis entfällt unter anderem für Gebäude, die nach 1996 errichtet wurden, oder wenn die Heizung mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur auskommt. Fehlt der Nachweis, darf nur die Hälfte der Kosten zugrunde gelegt werden. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Wärmeplanung und Neubau: was in den nächsten Jahren kommt

Für viele Eigentümer hängt die Entscheidung davon ab, ob ein Wärmenetz kommt. Nach § 4 des Wärmeplanungsgesetzes müssen Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern ihre Wärmepläne bis zum 30. Juni 2026 vorlegen, alle übrigen bis zum 30. Juni 2028. Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach dem Stand, bevor Sie sich für eine Heizung entscheiden.

Für Neubauten sieht der Gesetzesbeschluss in Bundesrats-Drucksache 409/26 spätere Stufen vor: Ab dem 1. Januar 2028 sollen neue öffentliche Nichtwohngebäude, ab dem 1. Januar 2030 alle neuen Gebäude als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Stromdirektheizungen in Neubauten sind dann nur zulässig, wenn der Wärmeschutz die Anforderungen um mindestens 45 % unterschreitet.

Offen ist zudem die Grüngasquote nach § 42a. Ihr Entwurf ist bis zum 1. Dezember 2026 fällig; erst dann zeigt sich, wie Versorger die Brennstoffe bis 2045 umstellen sollen. Im Jahr 2030 werden die Ministerien das Gesetz nach § 9a evaluieren. Weitere Änderungen sind also wahrscheinlich, ihr Inhalt steht aber noch nicht fest.

Schritt für Schritt: Heizungstausch nach dem GModG planen

Die folgende Reihenfolge ist unsere Empfehlung, abgeleitet aus den Pflichten und Fristen des Gesetzes. Sie ersetzt keine Energieberatung.

1. Bestand aufnehmen. Notieren Sie Baujahr und Brennstoff der Heizung, den jährlichen Verbrauch aus den letzten Abrechnungen und die Zahl der Wohnungen im Gebäude. Ab sechs Wohnungen gelten zusätzliche Prüf- und Abgleichpflichten.
2. Wärmeplanung abfragen. Erkundigen Sie sich, ob Ihre Gemeinde ein Wärmenetz plant und ob eine Satzung mit Anschlusspflicht besteht oder vorbereitet wird.
3. Optionen nach § 42 eingrenzen. Prüfen Sie, welche der zehn Optionen technisch in Frage kommen, etwa ob Heizkörper und Vorlauftemperatur eine Wärmepumpe zulassen oder ob Platz für Solarthermie da ist.
4. Bio-Treppe beziffern. Bei einer Gas- oder Ölheizung rechnen Sie die Pflichtanteile für 2029, 2030, 2035 und 2040 in Kilowattstunden um und fragen beim Versorger nach Tarifen mit Biomethan oder Bioöl.
5. Förderung vor dem Vertrag klären. Zuschüsse gibt es nur für die erneuerbaren Optionen, und der Antrag muss vor Arbeitsbeginn gestellt sein.
6. Vermietete Wohnungen gesondert betrachten. Beziehen Sie die hälftige Kostenteilung nach § 5a und die Grenze von § 559f BGB in die Kalkulation ein.
7. Dokumentieren. Bewahren Sie Unterlagen zur Solarthermie-Fläche, zur Hybridleistung oder zu Biobrennstoff-Lieferungen auf, damit Sie die Erfüllung der Pflicht später belegen können.

Häufige Missverständnisse zum neuen Heizungsrecht

Aus den Regeln lassen sich einige verbreitete Fehlannahmen ableiten. Die folgende Liste stellt sie dem Gesetzestext gegenüber.

• „Gasheizungen sind verboten.“ Falsch. Sie sind als Option 1 in § 42 ausdrücklich zugelassen.
• „Eine neue Gasheizung hat keine Auflagen mehr.“ Falsch. Ab 2029 greift die Bio-Treppe, mit 60 % ab 2040.
• „Die Pflicht beginnt mit dem Einbau.“ Nicht ganz. Sie gilt für Einbauten nach dem 29. Juli 2026, die erste Stufe aber erst ab dem 1. Januar 2029.
• „Für die Bio-Treppe zählt der Brennstoffanteil.“ Das Gesetz stellt auf die bereitgestellte Wärme ab; beim Mietrecht spricht § 5a dagegen vom Brennstoffanteil.
• „Alte Heizungen müssen nach 30 Jahren raus.“ Eine solche Altersgrenze für Heizkessel enthält der konsolidierte Text des GModG nicht; die bisherigen §§ 71 bis 73 sind dort als „weggefallen“ markiert (gesetze-im-internet.de, Stand 5. Oktober 2026).

Im Einzelfall kann die nach Landesrecht zuständige Behörde nach § 102 GModG auf Antrag von Anforderungen befreien. Das ist möglich, wenn die Ziele des Gesetzes auf anderem Weg im gleichen Umfang erreicht werden oder wenn die Anforderungen zu einer unbilligen Härte führen. Eine solche Härte liegt nach dem Gesetz insbesondere vor, wenn sich die nötigen Aufwendungen innerhalb der üblichen Nutzungsdauer nicht durch Einsparungen erwirtschaften lassen oder nicht in einem angemessenen Verhältnis zum Wert des Gebäudes stehen. Bei der Bewertung sind erwartbare Energie- und CO2-Preise zu berücksichtigen. Ob die Zuschüsse zur Heizung dazu passen, zeigt die Übersicht der Zuschüsse der Heizungsförderung im Überblick.

Was eine Wärmepumpe im Vergleich kostet

Wer nach dem GModG eine Wärmepumpe wählt, entgeht der Brennstoffquote, zahlt aber Strom. Wie sich Jahresarbeitszahl und Strompreis auswirken, erklärt der Beitrag dazu, was eine Wärmepumpe im Betrieb kostet. Als grobe Einordnung des eigenen Verbrauchs helfen die Heizkosten pro Quadratmeter.

Fazit zum Gebäudemodernisierungsgesetz für Hauseigentümer

Das Gebäudemodernisierungsgesetz lässt beim Heizungstausch mehr Wahlfreiheit als das alte GEG, verschiebt die Pflichten aber auf den Betrieb: Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 schrittweise mit biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff laufen, bis 60 % ab 2040. Wärmepumpe, Solarthermie, Wärmenetz und Hybridlösungen bleiben quotenfrei oder erfüllen die Quote technisch.

Sinnvolle nächste Schritte sind: bei der Gemeinde den Stand der Wärmeplanung erfragen, für Ihr Haus die Bio-Treppe in Kilowattstunden übersetzen und Varianten mit dem Heizkostenvergleich durchrechnen. Verbindlich ist der Gesetzestext; Auskünfte zum Vollzug gibt die nach Landesrecht zuständige Bauaufsichts- oder Energiebehörde.