GEAK Gebäudeenergieausweis erklärt

Wer in der Schweiz ein Haus sanieren, verkaufen oder fördern lassen will, stösst schnell auf den GEAK. Der Gebäudeenergieausweis der Kantone zeigt, wie gut ein Gebäude gedämmt ist, wie viel Energie es braucht und wie viel CO2 es vor Ort ausstösst. Dieser Beitrag erklärt die Klassen, den Unterschied zum GEAK Plus, Pflichten und Kosten. Alle Angaben mit Stand 5. Oktober 2026.

Was die Klassen für Ihr Gebäude bedeuten, sehen Sie im Energieausweis-Klassenrechner.

GEAK Gebäudeenergieausweis: drei Skalen, sieben Klassen

Der GEAK ist laut Verein GEAK die offizielle Energieetikette der Kantone und schweizweit einheitlich. Verantwortlich für die zugrunde liegende Kodifizierung ist die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren (EnDK), das GEAK-Tool entwickelt der Verein GEAK weiter. Ausgestellt wird er nur von zertifizierten GEAK-Expertinnen und -Experten, die Sie frei wählen können.

Die Energieetikette bewertet drei Merkmale, jeweils in sieben Klassen von A bis G:

Skala	Was sie misst
Effizienz der Gebäudehülle	Wärmeschutz von Wand, Dach, Böden und Fenstern samt Wärmebrücken und Gebäudeform
Gesamtenergieeffizienz	Heizwärmebedarf plus Gebäudetechnik, Warmwasser, Elektrizitätsbedarf und Eigenstromproduktion, gewichtet nach Energieträger
Direkte CO2-Emissionen	CO2 vor Ort für Raumwärme und Warmwasser; Klasse A bei null Emissionen, Klassenwechsel in Schritten von 5 kg/(m²a)

Vorgelagerte Emissionen, etwa aus Strom- oder Fernwärmeerzeugung, zählen für die CO2-Klasse nicht. Zur Einordnung nennt der Verein GEAK typische Fälle: Ein Neubau nach gesetzlichen Grenzwerten mit fossilfreier Heizung erreicht B/B/A. Weitgehend sanierte Gebäude mit deutlichen Lücken oder ohne erneuerbare Energie landen meist in der Gesamtklasse D. Unsanierte, ältere und fossil beheizte Gebäude fallen in G/G/G.

GEAK und Minergie

Minergie-Standards sind im GEAK nicht direkt ablesbar, weil Minergie zusätzliche Anforderungen etwa an Raumluft und Hitzeschutz stellt. Laut GEAK-FAQ entsprechen Minergie-Modernisierungen mindestens B/C/A, Minergie-Neubauten mindestens B/A/A und Minergie-P sowie Minergie-A fast immer A/A/A. Umgekehrt ist ein gut klassierter Bau nicht automatisch Minergie-tauglich.

GEAK Plus und Beratungsbericht

Der GEAK Plus enthält zusätzlich zur Etikette einen Beratungsbericht mit bis zu fünf auf Ihr Gebäude zugeschnittenen Varianten zur energetischen Modernisierung. Für Neubauten gibt es den GEAK Neubau auf Basis von Planungswerten.

Für die Erstellung nimmt die Expertin oder der Experte bei einer Begehung alle Daten auf. Sie liefern, falls vorhanden, die Verbrauchsdaten für Heizung, Warmwasser und Strom über mindestens drei Jahre. Nur Eigentümerinnen und Eigentümer können einen GEAK in Auftrag geben, Mieterinnen und Mieter nicht.

Im Gebäudeprogramm ist der GEAK Plus als indirekte Massnahme IM-07 aufgeführt. Der Kanton Zürich fördert ihn laut Förderprogramm 2026 mit CHF 1’000 pro Beratungsbericht bei Ein- und Zweifamilienhäusern und mit CHF 1’500 bei allen anderen Gebäudekategorien. Ein Beratungsbericht ist dort bei unveränderter Eigentümerschaft grundsätzlich nur einmal förderberechtigt (Gültigkeit 10 Jahre). Beantragen Sie in Zürich für dieselbe Liegenschaft eine Förderung der Wärmedämmung mit voraussichtlich mindestens CHF 10’000, muss der Beratungsbericht vor der Online-Erfassung dieses Gesuchs ausgestellt sein. Förderbedingungen ändern sich; massgeblich sind die Unterlagen der Förderstelle zum Zeitpunkt der Antragstellung. Was die Kantone für Heizungen zahlen, zeigt der Beitrag zur Wärmepumpen-Förderung der Kantone.

Pflicht und Gültigkeit

Laut Verein GEAK ist der Ausweis grundsätzlich freiwillig. Einige Kantone verlangen ihn bei Handänderungen, beim Heizungsersatz oder für Fördergelder; welche das sind, verweist der Verein auf die Website des Gebäudeprogramms. Zudem ist laut GEAK-FAQ ein GEAK Plus bei Förderbeiträgen über CHF 10’000 aus dem Gebäudeprogramm obligatorisch. Fragen Sie im Zweifel bei der Energiefachstelle Ihres Kantons nach. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Der GEAK wird auf das Gebäude ausgestellt und bleibt beim Verkauf gültig. Nach umfangreichen Sanierungen verliert er laut Verein GEAK seine Aussagekraft; eine Pflicht zur Neuausstellung besteht nicht, eine Aufdatierung als Erfolgskontrolle wird aber empfohlen und ist günstiger als ein neuer GEAK. Gültig ist immer nur der zuletzt ausgestellte GEAK. Einen Rekurs gegen das Ergebnis gibt es nicht, weil ein privatrechtlicher Auftrag vorliegt; Sie können aber einen weiteren GEAK erstellen lassen.

Für wen sich der GEAK lohnt

Der GEAK Gebäudeenergieausweis eignet sich für Wohngebäude, Verwaltungs- und Schulbauten, Hotels, Verkaufsflächen, Restaurants und Mischnutzungen dieser Kategorien. Andere Gebäude kann das Tool laut Verein GEAK derzeit nicht abbilden. Besonders nützlich ist er vor einer grösseren Sanierung, beim Heizungsersatz und beim Verkauf: Käuferinnen und Käufer sehen auf einen Blick, wo das Haus steht, und Sie erhalten mit dem GEAK Plus eine Reihenfolge sinnvoller Massnahmen.

Kosten

Pauschale Preise nennt der Verein GEAK nicht. Die Kosten hängen von Grösse und Zustand des Gebäudes sowie von vorhandenen Plänen und Energiedaten ab. Der Verein empfiehlt, mehrere Offerten mit detailliertem Leistungsbeschrieb einzuholen. Fördergelder müssen laut GEAK-FAQ immer vor Baubeginn beantragt werden, der GEAK selbst kann vom Kanton dafür verlangt werden.

Steuerlich lohnt sich der Blick nach vorn: Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts entfällt per 1. Januar 2029 der Unterhaltsabzug auf selbstgenutztem Wohneigentum, bei der direkten Bundessteuer auch der Abzug für Energiesparen und Umweltschutz. Die Kantone können diesen Abzug laut EFD bis längstens 2050 weiter gewähren. Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung; massgeblich ist die zuständige Steuerbehörde.

Wie der Energieausweis beim Nachbarn funktioniert, lesen Sie im Beitrag zum Energieausweis in Deutschland.

Fazit zum GEAK

Der GEAK zeigt in drei Skalen von A bis G, wie es um Hülle, Gesamtenergie und CO2 Ihres Gebäudes steht. Der GEAK Plus liefert dazu Sanierungsvarianten und ist für grössere Förderbeiträge oft Voraussetzung. Ihre Klassen ordnen Sie mit dem Energieausweis-Klassenrechner ein. Zuständig sind die kantonale Energiefachstelle und der Verein GEAK.