Energieausweis Kosten und Pflicht

Wer ein Haus verkauft oder eine Wohnung vermietet, braucht einen Energieausweis. Viele fragen sich, welche Art es sein muss und was er kostet. Zum 1. Januar 2027 ändern sich zudem wichtige Regeln. Dieser Beitrag erklärt die Pflichten nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), den Unterschied zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis und die Neuerungen. Alle Angaben mit Stand 5. Oktober 2026.

Eine erste Einordnung Ihres Hauses in die Effizienzklassen gibt der Rechner Energieausweis-Klassen. Er ersetzt keinen Energieausweis: Gültig ist nur ein Ausweis, den eine ausstellungsberechtigte Person ausstellt und registriert.

Wann ein Energieausweis Pflicht ist

Die Regeln stehen in Teil 5 des GModG, in den Paragrafen 79 bis 88. Das GModG gilt seit dem 29. Juli 2026 und hat das Gebäudeenergiegesetz abgelöst. Ein Energieausweis ist nach § 80 GModG in diesen Fällen auszustellen:

• Neubau: unverzüglich nach Fertigstellung, und zwar als Bedarfsausweis auf Grundlage der Eigenschaften des fertigen Gebäudes.
• Größere Änderungen: wenn bei Änderungen an einem bestehenden Gebäude Berechnungen für das gesamte Gebäude durchgeführt werden.
• Verkauf: wenn ein bebautes Grundstück, Wohnungs- oder Teileigentum verkauft oder ein Erbbaurecht begründet oder übertragen wird.
• Vermietung, Verpachtung, Leasing: für ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit.

Liegt bereits ein gültiger Energieausweis vor, brauchen Sie keinen neuen. Ausgestellt wird er grundsätzlich für das ganze Gebäude, nicht für einzelne Wohnungen. Für kleine Gebäude gelten die Vorschriften nicht.

Vorlage bei Besichtigung und Übergabe

Beim Verkauf müssen Verkäufer oder Makler den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, spätestens, wenn der Interessent danach fragt. Nach dem Kaufvertrag erhält der Käufer den Ausweis oder eine Kopie. Für Vermietung, Verpachtung und Leasing gilt dasselbe entsprechend.

Angaben in der Immobilienanzeige

Wer eine Anzeige in kommerziellen Medien schaltet und einen Energieausweis hat, muss nach § 87 GModG darin angeben: die Art des Ausweises, den Endenergiebedarf oder -verbrauch, die wesentlichen Energieträger der Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr und die Effizienzklasse.

Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis

Das deutsche Recht kennt zwei Arten von Energieausweisen:

	Bedarfsausweis	Verbrauchsausweis
Grundlage	berechneter Energiebedarf aus Gebäudehülle und Anlagentechnik	erfasster Verbrauch für Heizung und Warmwasser
Randbedingungen	normierte Nutzung und normiertes Klima	Verbrauch wird witterungsbereinigt
Aussagekraft	unabhängig vom Verhalten der Bewohner	hängt vom Verhalten der bisherigen Nutzer ab
Aufwand	höher, Aussteller muss rechnen	geringer, Abrechnungen genügen

Stand: §§ 81 und 82 GModG, BBSR GModG-Infoportal; geprüft am 5. Oktober 2026.

Für den Verbrauchsausweis müssen nach der bis Ende 2026 geltenden Fassung Abrechnungen aus einem zusammenhängenden Zeitraum von mindestens 36 Monaten vorliegen. Die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.

Wer bis Ende 2026 einen Bedarfsausweis braucht

Bis zum 31. Dezember 2026 gilt: Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Bedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Haus schon bei Fertigstellung das Niveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erreicht hat oder später auf dieses Niveau gebracht wurde.

Was sich am 1. Januar 2027 ändert

Das Gesetz vom 23. Juli 2026 (Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226) hat die Regeln zum Energieausweis neu gefasst. Diese Änderungen stehen in Artikel 2, der nach Artikel 9 am 1. Januar 2027 in Kraft tritt. Es handelt sich also um beschlossenes Recht mit festem Datum. Die wichtigsten Punkte:

• Bedarfspflicht für kleine Altbauten entfällt: Die Regel zu Bauantrag vor 1977 und weniger als fünf Wohnungen steht im neuen § 80 nicht mehr.
• Verbrauchsausweis nur noch für reine Wohngebäude: Er ist nur möglich, wenn das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient. Für Nichtwohngebäude ist beim Verkauf und bei der Vermietung ein Bedarfsausweis auszustellen.
• Neue Datenbasis: Der Verbrauch ist nach Energieträgern getrennt jährlich über zwei Jahre zu erfassen. Die jüngste Abrechnungsperiode darf weiterhin höchstens 18 Monate zurückliegen.
• Digital: Der Ausweis ist in einem maschinenlesbaren Format auszustellen. Auf Verlangen gibt es ihn auch auf Papier.
• Verlängerung von Mietverträgen: Auch die Verlängerung eines Miet-, Pacht- oder Leasingvertrags löst die Pflicht aus.
• Mehr Angaben: Der Ausweis enthält künftig unter anderem die betriebsbedingten Treibhausgasemissionen pro Quadratmeter und das Baujahr des Wärmeerzeugers.
• Beratungsgespräch: Die bisherige Pflicht für Käufer von Häusern mit bis zu zwei Wohnungen, ein kostenloses Beratungsgespräch zum Ausweis zu führen, steht im neuen § 80 nicht mehr.

Die ab 2027 geltende Fassung von § 79 Absatz 4 nennt zudem die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler nicht mehr. Wer ein Baudenkmal verkauft oder vermietet, sollte deshalb vor dem Stichtag klären lassen, was für sein Gebäude gilt.

Eine Regel, nach der ältere Ausweise mit dem Stichtag ungültig werden, enthält das Gesetz nicht; nach § 79 Absatz 3 gilt ein Ausweis zehn Jahre. Für Anzeigen mit einem Ausweis, der vor dem 1. Januar 2027 ausgestellt wurde, gelten nach dem neuen § 112 die bisherigen Pflichtangaben weiter.

Energieausweis Kosten: wovon der Preis abhängt

Für die Energieausweis Kosten gibt es keine amtliche Gebührenordnung. Das GModG regelt, wer ausstellen darf und was im Ausweis stehen muss, nicht aber, was er kostet. Den Preis vereinbaren Sie mit dem Aussteller. Er hängt vor allem ab von:

• Art des Ausweises: Ein Bedarfsausweis erfordert eine Berechnung der Gebäudehülle und Anlagentechnik und ist deshalb aufwendiger. Laut FAQ des Bundes lassen vereinfachte Datenaufnahmen und Pauschalwerte die Kosten des Bedarfsausweises sinken.
• Größe und Art des Gebäudes: Ein Mehrfamilienhaus oder ein gemischt genutztes Gebäude ist aufwendiger als ein Einfamilienhaus.
• Unterlagen: Liegen Pläne, Baubeschreibung und Abrechnungen vor, spart der Aussteller Zeit.
• Begehung: Der Aussteller muss das Gebäude vor Ort begehen oder sich geeignete Fotos zur Verfügung stellen lassen; das gilt ab 2027 ausdrücklich nach § 83.

Holen Sie mehrere Angebote ein und fragen Sie, ob Begehung, Registrierung und Modernisierungsempfehlungen im Preis enthalten sind. Die Empfehlungen sind nach § 84 grundsätzlich Bestandteil des Ausweises.

Energieeffizienzklassen für Wohngebäude

Die Effizienzklasse ergibt sich unmittelbar aus dem Endenergiebedarf oder -verbrauch pro Quadratmeter Gebäudenutzfläche und Jahr (Anlage 10 GModG):

Klasse	Endenergie in kWh pro m² und Jahr
A+	bis 30
A	bis 50
B	bis 75
C	bis 100
D	bis 130
E	bis 160
F	bis 200
G	bis 250
H	über 250

Stand: Anlage 10 GModG, abgerufen am 5. Oktober 2026.

Ab 2027 bezieht sich die Fläche in Anlage 10 auf die beheizte oder gekühlte Gebäudenutzfläche nach DIN/TS 18599. Die Klassengrenzen selbst bleiben unverändert. Was ein hoher Endenergiewert für die Heizkosten bedeutet, zeigt der Beitrag zu den Heizkosten pro Quadratmeter.

Rechenbeispiel: Klasse aus dem Verbrauch

Annahmen: Einfamilienhaus mit beheiztem Keller und 150 m² Wohnfläche; Gebäudenutzfläche nicht bekannt; witterungsbereinigter Endenergieverbrauch für Heizung und Warmwasser 27.000 kWh pro Jahr (Beispielwert).

1. Gebäudenutzfläche pauschal nach § 82: 150 m² × 1,35 = 202,5 m²
2. Kennwert: 27.000 kWh ÷ 202,5 m² = rund 133 kWh pro m² und Jahr
3. Klasse: über 130 und bis 160, also Klasse E

Das Beispiel ersetzt keinen Ausweis. Es zeigt nur, wie die Pauschale und die Klassengrenzen zusammenspielen. Im echten Ausweis kommt die Witterungsbereinigung hinzu. Läge der Verbrauch bei 26.000 kWh, ergäben sich rund 128 kWh pro m² und Jahr und damit Klasse D. Schon kleine Unterschiede im Verbrauch oder in der Fläche können also die Klasse verschieben. Prüfen Sie deshalb, mit welcher Fläche der Aussteller rechnet.

So kommen Sie zum Energieausweis

1. Anlass klären: Verkauf, Vermietung, Neubau oder Sanierung? Davon hängt ab, ob und welcher Ausweis nötig ist.
2. Bestehenden Ausweis prüfen: Ist ein Ausweis vorhanden und noch gültig, reicht er aus. Das Ablaufdatum steht auf dem Ausweis.
3. Ausweisart wählen: Bis Ende 2026 prüfen, ob die Bedarfspflicht für kleine Altbauten greift. Ab 2027 prüfen, ob das Gebäude ausschließlich Wohnzwecken dient.
4. Unterlagen sammeln: Heizkostenabrechnungen oder Rechnungen der Energielieferanten, Baupläne, Angaben zu Dämmung, Fenstern und Heizung.
5. Angebote einholen: Bei mehreren ausstellungsberechtigten Personen, mit Leistungsbeschreibung.
6. Ausweis prüfen: Registriernummer, Ausstellungs- und Ablaufdatum, Anschrift und Effizienzklasse kontrollieren.

Was der Ausweis Käufern und Mietern sagt

Der Energieausweis soll einen überschlägigen Vergleich von Gebäuden ermöglichen. Er ersetzt keine Prognose der eigenen Heizkosten. Ein Verbrauchsausweis spiegelt das Verhalten der bisherigen Bewohner: Hat dort jemand sehr sparsam geheizt, wirkt das Haus besser, als es ist. Ein Bedarfsausweis rechnet mit normierten Bedingungen und eignet sich besser, um Gebäude miteinander zu vergleichen. Achten Sie auch auf die Modernisierungsempfehlungen: Sie zeigen, welche Maßnahmen der Aussteller für kosteneffizient hält.

Bußgelder

Verstöße gegen die Pflichten sind Ordnungswidrigkeiten nach § 108 GModG. Wer einen Ausweis nicht, nicht richtig oder nicht rechtzeitig vorlegt oder übergibt, wer die Pflichtangaben in einer Anzeige nicht sicherstellt oder ohne Berechtigung einen Ausweis ausstellt, dem droht eine Geldbuße bis zu 10.000 €.

Energieausweis in Österreich und der Schweiz

In Österreich regelt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz die Pflichten beim Verkauf und bei der Vermietung; die Unterschiede erklärt der Beitrag zum Energieausweis in Österreich. In der Schweiz heißt das Gegenstück GEAK. Wer nach dem Ausweis eine Sanierung plant, findet im Ratgeber zur Wärmepumpe im Altbau die nächsten Schritte.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Fazit zu Pflicht und Kosten beim Energieausweis

Einen Energieausweis brauchen Sie beim Neubau, beim Verkauf und bei der Vermietung; er gilt zehn Jahre. Die Energieausweis Kosten sind nicht gesetzlich festgelegt, ein Bedarfsausweis ist aufwendiger als ein Verbrauchsausweis. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt die Bedarfspflicht für kleine Wohngebäude mit Bauantrag vor November 1977, der Ausweis wird digital, und auch Vertragsverlängerungen lösen die Pflicht aus. Eine erste Einordnung gibt der Rechner Energieausweis-Klassen. Zuständig für die Kontrolle ist die nach Landesrecht zuständige Behörde; fachliche Informationen bietet das GModG-Infoportal des Bundes.