Eigenmietwert Abschaffung ab wann?

Wer in der Schweiz ein Haus oder eine Wohnung selbst bewohnt, versteuert bisher einen fiktiven Mietwert als Einkommen. Diese Regel fällt weg. In diesem Beitrag klären wir, ab wann die Abschaffung des Eigenmietwerts gilt, welche Abzüge gleichzeitig entfallen und was das für geplante Sanierungen bedeutet. So können Sie einschätzen, ob Sie Unterhalts- oder Energiesparmassnahmen zeitlich anders planen sollten. Dieser Beitrag ist keine Steuerberatung; massgeblich ist die kantonale Steuerverwaltung.

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Eigenmietwert Abschaffung ab wann: der Zeitplan

Die Reform der Wohneigentumsbesteuerung hat einen klaren Zeitplan.

Datum	Schritt
28.09.2025	Volk und Stände nehmen die Reform an (57.7 % Ja bei 49.5 % Stimmbeteiligung)
01.04.2026	Bundesrat beschliesst das Inkrafttreten
01.01.2029	Inkrafttreten: Eigenmietwert und Unterhaltsabzug entfallen
bis längstens 2050	Kantone dürfen den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz weiter gewähren

Stand: EFD, Seite zur Volksabstimmung vom 28. September 2025, und ESTV-Medienmitteilung vom 1. April 2026; geprüft am 5. Oktober 2026.

Der Bundesrat hat sich für 2029 und nicht für ein früheres Datum entschieden, weil die kantonalen Finanzdirektorinnen und Finanzdirektoren in der Konsultation mehrheitlich ein Inkrafttreten frühestens 2029 verlangten. So können die Kantone die besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften gleichzeitig einführen. Gesetz und Verfassungsbestimmung sind miteinander verknüpft und treten nur gemeinsam in Kraft.

Was ab 2029 gilt: Unterhalt, Schuldzinsen und Energiespar-Abzug

Mit der Reform fallen Eigenmietwert und Abzüge im Gegenzug weg. Die Übersicht zeigt, was sich für selbstgenutztes Wohneigentum ändert.

Bereich	Bis Ende 2028	Ab 1. Januar 2029
Eigenmietwert	als Einkommen steuerbar	entfällt
Unterhaltskosten	abziehbar, tatsächlich oder pauschal	nicht mehr abziehbar (vermietete Objekte: weiterhin)
Schuldzinsen	abziehbar	nur anteilig für vermietete Objekte und als befristeter Ersterwerberabzug
Energiesparen und Umweltschutz	abziehbar	direkte Bundessteuer: entfällt; Kantone: bis längstens 2050 möglich
Denkmalpflege	abziehbar	bei der direkten Bundessteuer weiterhin abziehbar

Stand: ESTV-Medienmitteilung vom 1. April 2026 und EFD; geprüft am 5. Oktober 2026.

Für die Unterhaltskosten bis Ende 2028 gilt das bisherige Wahlrecht: Je Liegenschaft und Steuerperiode können Sie zwischen den tatsächlichen Kosten und einem Pauschalabzug wählen, wie die ESTV in ihren Steuerinformationen zu den Liegenschaftskosten beschreibt. Welche Energiespar-Investitionen den Unterhaltskosten gleichgestellt sind, bestimmt das Eidgenössische Finanzdepartement zusammen mit den Kantonen. Nach heutigem Recht lassen sich Investitionen und Rückbaukosten für einen Ersatzneubau zudem auf die zwei folgenden Steuerperioden vortragen, soweit sie im laufenden Jahr nicht vollständig berücksichtigt werden können. Ob die Kantone diesen Rückbaukosten-Abzug und den Abzugsvortrag nach 2028 weiter gewähren, entscheiden sie laut EFD selbst.

Zweitliegenschaften und Ersterwerber

Für Zweitliegenschaften entfallen dieselben Abzüge wie bei Erstliegenschaften. Neu ist, dass die Kantone oder Gemeinden eine besondere Liegenschaftssteuer auf überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften erheben dürfen. Ob und in welcher Höhe sie das tun, bestimmt das kantonale Recht. Wer dagegen zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwirbt und selbst nutzt, kann einen Ersterwerberabzug für Schuldzinsen geltend machen, der zeitlich und betragsmässig begrenzt ist.

Für die öffentlichen Haushalte schätzt das EFD bei einem Hypothekarzins von 1.5 Prozent Mindereinnahmen von insgesamt rund 1.8 Milliarden Franken, davon rund 260 Millionen Franken bei Zweitliegenschaften. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzins von etwa 3 Prozent erwartet das EFD dagegen Mehreinnahmen.

Wen die Reform betrifft und was Sie vor 2029 prüfen sollten

Betroffen sind alle, die Wohneigentum selbst nutzen, als Erst- oder Zweitliegenschaft. Ob Sie unter dem Strich mehr oder weniger Steuern zahlen, hängt nach Angaben des EFD stark vom Hypothekarzins ab: Bei tiefem Zinsniveau zahlt eine Mehrheit der Eigentümer weniger, bei hohen Zinsen eine Mehrheit mehr, weil die Schuldzinsen grösstenteils nicht mehr abziehbar sind.

Wer eine Sanierung plant, sollte den Zeitpunkt bewusst wählen. Unterhaltskosten, die bis Ende 2028 anfallen, sind nach heutigem Stand noch abziehbar; danach nicht mehr. Ob an der Grenze 2028/2029 das Rechnungs-, das Zahlungs- oder das Ausführungsdatum zählt, beschreiben EFD und ESTV bis zum 5. Oktober 2026 nicht; massgeblich wird die Praxis Ihrer kantonalen Steuerverwaltung sein. Für energetische Massnahmen wie eine neue Wärmepumpe oder eine Solaranlage hängt die Antwort ab 2029 vom Kanton ab. Welche Fördergelder es für den Heizungsersatz gibt, zeigt der Beitrag zur Wärmepumpen-Förderung der Kantone; für Solarstrom lohnt der Blick auf die Kosten einer Photovoltaikanlage in der Schweiz. Vor grösseren Massnahmen hilft ein Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK), Prioritäten zu setzen.

Kurzes Beispiel: Wie sich das steuerbare Einkommen verschiebt

Annahmen (Beispielwerte): Einfamilienhaus, selbst bewohnt; Eigenmietwert CHF 20’000; Schuldzinsen CHF 6’000; Unterhaltskosten CHF 5’000 pro Jahr; kein Ersterwerb; kein Energiespar-Abzug.

1. Heute: CHF 20’000 Eigenmietwert − CHF 6’000 Schuldzinsen − CHF 5’000 Unterhalt = CHF 9’000 zusätzlich steuerbares Einkommen.
2. Ab 2029: kein Eigenmietwert, keine Abzüge = CHF 0.
3. Ergebnis im Beispiel: Das steuerbare Einkommen sinkt um CHF 9’000.

Steigen die Schuldzinsen im Beispiel auf CHF 16’000, ergäbe sich heute ein Minus von CHF 1’000, das das übrige Einkommen senkt; ab 2029 fiele dieser Vorteil weg. Wie viel Steuer sich daraus ergibt, hängt vom Steuertarif Ihres Kantons und Ihrer Gemeinde ab.

Fazit zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Die Eigenmietwertbesteuerung endet am 1. Januar 2029, zusammen mit dem Unterhaltsabzug und weitgehend dem Schuldzinsenabzug. Prüfen Sie geplante Unterhaltsarbeiten vor diesem Datum, rechnen Sie Ihren Fall mit dem Eigenmietwert-Rechner durch und fragen Sie bei Ihrer kantonalen Steuerverwaltung nach dem Energiespar-Abzug ab 2029.