Energieausweis Österreich: Pflicht 2026

Der Energieausweis zeigt, wie viel Energie ein Gebäude braucht. In Österreich regelt das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012), wann Sie ihn beim Verkauf oder bei der Vermietung vorlegen müssen. Mit 1. Juli 2026 ist eine Novelle in Kraft getreten. Dieser Beitrag erklärt die Pflichten, die Neuerungen und die Folgen eines fehlenden Ausweises. Alle Angaben mit Stand 5. Oktober 2026.

Die Effizienzklassen Ihres Ausweises ordnen Sie mit dem Energieausweis-Klassenrechner ein.

Energieausweis Österreich: Vorlage und Aushändigung

Nach § 4 Abs. 1 EAVG 2012 muss der Verkäufer dem Käufer und der Vermieter (Bestandgeber) dem Mieter (Bestandnehmer) einen Energieausweis vorlegen. Zwei Fristen gelten:

• Vorlage: rechtzeitig vor Abgabe der Vertragserklärung von Käufer oder Mieter. Der Ausweis darf zu diesem Zeitpunkt höchstens zehn Jahre alt sein.
• Aushändigung: binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss.

Auf Verlangen ist der Ausweis auf Papier vorzulegen und auszuhändigen, etwa als Ausdruck. Wird nur eine Wohnung verkauft oder vermietet, genügt nach § 4 Abs. 2 ein Ausweis für diese Wohnung, für ein vergleichbares Nutzungsobjekt im selben Gebäude oder für das ganze Gebäude. Bei einem Einfamilienhaus darf nach Abs. 3 auch der Ausweis eines vergleichbaren Gebäudes verwendet werden, wenn der Ausweisersteller die Ähnlichkeit bestätigt.

Was seit 1. Juli 2026 neu ist

Die Novelle BGBl. I Nr. 38/2026 wurde am 10. Juni 2026 kundgemacht und setzt die EU-Gebäuderichtlinie 2024/1275 um. Sie gilt seit 1. Juli 2026 für Anzeigen, die ab diesem Tag veröffentlicht werden, und für Kauf- und Bestandverträge, die ab diesem Tag geschlossen oder verlängert werden. Die wichtigsten Änderungen:

1. Verlängerung von Mietverträgen: Nach § 2 Z 5 gilt auch ein Vertrag über die Verlängerung eines Bestandrechts als In-Bestand-Gabe. Auch dann ist ein Energieausweis vorzulegen und auszuhändigen.
2. Neue Angaben im Inserat: Statt Heizwärmebedarf und Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE) sind nun Heizwärmebedarf und Endenergiebedarf einschließlich der Gesamtenergieeffizienzklasse anzugeben (§ 3).
3. Papier auf Wunsch: Die bisherige Möglichkeit, eine vollständige Kopie vorzulegen, ist entfallen; stattdessen besteht der Anspruch auf einen Papierausdruck.

Ältere Ausweise bleiben nutzbar. Energieausweise, die nach der alten Richtlinie 2010/31/EU erstellt wurden, gelten nach § 10a Abs. 2 zehn Jahre ab Erstellung weiter. In Anzeigen dürfen Sie dann wie bisher Heizwärmebedarf und fGEE angeben.

Energieausweis HWB: die Angaben im Inserat

Wer ein Haus oder eine Wohnung in einer Zeitung oder online zum Kauf oder zur Miete anbietet, muss nach § 3 EAVG 2012 den Heizwärmebedarf (HWB) und den Endenergiebedarf samt Gesamtenergieeffizienzklasse nennen. Die Pflicht trifft Verkäufer oder Vermieter ebenso wie den beauftragten Immobilienmakler.

Der Heizwärmebedarf beschreibt, wie viel Wärme das Gebäude für die Raumheizung braucht, und hängt vor allem von der Gebäudehülle ab. Der Endenergiebedarf gibt an, wie viel Energie dem Gebäude insgesamt zugeführt werden muss. Wie Ausweise erstellt und berechnet werden, regeln nach § 2 Z 3 EAVG 2012 die jeweils anwendbaren bundes- oder landesrechtlichen Vorschriften. Welche Klasse Ihr Gebäude hat, steht im Ausweis. Wie Sie danach Ihre Heizung modernisieren und welche Zuschüsse es gibt, lesen Sie im Beitrag zur Heizungsförderung in Österreich. Eine Photovoltaikanlage kann den Endenergiebedarf ebenfalls beeinflussen; Kosten und Erträge zeigt der Beitrag zur Photovoltaik in Österreich.

Ausnahmen von der Pflicht

§ 5 EAVG 2012 nimmt bestimmte Gebäude von Inseratangabe, Vorlage und Aushändigung aus:

Ausnahme	Bedingung
Gebäude, die nur frostfrei gehalten werden	–
Abbruchreife Gebäude beim Verkauf	im Inserat so bezeichnet; Kaufvertrag geht vom Abbruch binnen drei Jahren aus
Gebäude für Gottesdienste und religiöse Zwecke	ausschließlich so genutzt
Provisorische Gebäude	geplante Nutzungsdauer höchstens zwei Jahre
Industrieanlagen, Werkstätten, landwirtschaftliche Nutzgebäude	Raumklima überwiegend durch Abwärme aus dem Gebäude
Zeitweise genutzte Wohngebäude	Energiebedarf unter einem Viertel einer ganzjährigen Nutzung
Frei stehende Gebäude	Gesamtnutzfläche unter 50 Quadratmetern

Folgen eines fehlenden Ausweises

Wird ein Ausweis vorgelegt, gelten die Energiekennzahlen nach § 6 als bedungene Eigenschaft im Sinn des § 922 ABGB, mit den unvermeidlichen Bandbreiten. Der Ausweisersteller haftet Käufer oder Mieter direkt für die Richtigkeit.

Fehlt der Ausweis bis zur Vertragserklärung, gilt nach § 7 Abs. 1 zumindest eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Wird er trotz Aufforderung nicht ausgehändigt, können Sie die Aushändigung einklagen oder selbst einen Ausweis einholen und die angemessenen Kosten binnen drei Jahren nach Vertragsabschluss zurückverlangen (§ 7 Abs. 2). Vereinbarungen, die diese Rechte ausschließen, sind nach § 8 unwirksam.

Zusätzlich sieht § 9 Geldstrafen bis zu 1.450 Euro vor: für fehlende Angaben im Inserat und für unterlassene Vorlage oder Aushändigung. Ein Makler ist entschuldigt, wenn er den Auftraggeber aufgeklärt und zur Bekanntgabe der Werte aufgefordert hat. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Die Regeln in Deutschland unterscheiden sich deutlich; einen Überblick gibt der Beitrag zum Energieausweis in Deutschland.

Checkliste für Verkauf und Vermietung

1. Ausweis prüfen: Ist der Energieausweis zum Zeitpunkt der Vorlage höchstens zehn Jahre alt?
2. Inserat vorbereiten: Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Gesamtenergieeffizienzklasse übernehmen; bei älteren Ausweisen sind weiterhin HWB und fGEE zulässig.
3. Rechtzeitig vorlegen: vor der Vertragserklärung von Käufer oder Mieter, nicht erst bei der Unterschrift.
4. Aushändigen: binnen 14 Tagen nach Vertragsabschluss, auf Wunsch auf Papier.
5. Verlängerungen nicht vergessen: Auch bei befristeten Mietverträgen, die ab 1. Juli 2026 verlängert werden, ist der Ausweis fällig.

Fazit zum Energieausweis

Für den Energieausweis Österreich gilt: Beim Verkauf und bei der Vermietung brauchen Sie einen höchstens zehn Jahre alten Energieausweis, seit 1. Juli 2026 auch bei verlängerten Mietverträgen. Inserate nennen Heizwärmebedarf, Endenergiebedarf und Klasse. Ihre Werte ordnen Sie mit dem Energieausweis-Klassenrechner ein. Zuständig für Verwaltungsstrafen ist die Bezirksverwaltungsbehörde, Ansprüche setzen Sie vor Gericht durch.